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毛坯房将成历史!明年起河南所有新建商品房都得是“成品”

2017-08-23  来源:大河网-河南商报

  “买个毛坯房,天天请假忙;装修出状况,还得自己扛;住进了新房,天天听‘交响’。”新房交房,本是欢天喜地的高兴事儿,但装修大事小情、细枝末节劳心费神不说,有时还酿出邻里矛盾,购买郑州市南三环某小区的李青(化名)抱怨,自己甚至因此患上装修焦虑症。

  一个好消息是,8月22日,河南六厅局单位联合央行郑州中心支行发文,从2018年起,河南所有市、县新建商品住宅全部按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅),“毛坯房”这个称谓,将逐渐成为历史。

  【对比】

  装修费时费力易惹纠纷

  精装房好处多但缺乏标准

  今年5月,李青收房发现,楼上邻居铺地暖时砸穿了楼板,卧室屋顶水泥、石子和锈钢筋裸露,呈现上小下大的喇叭口状。小区物业人员告诉河南商报记者,这是因为楼上业主为了多争取几厘米的楼层净高,铺地暖前刨找平层时“下手过重”,才出现楼板穿孔。

  可就为了这个事儿,李青与楼上业主谈判多次,不但没个结果,邻里间还因此生出隔阂。而在郑州市西四环某小区购房的小李,因为装修师傅施工毛糙,入住不久后出现地板空鼓,保修无门,“毛坯房便宜,但装修费时费事儿还生气;精装房交房前装修过、晾晒过,简单软装后就能入住,省时省心,但没个统一标准,实际交付老是‘掉档次’。”

  在中原首届成品房高峰论坛上,中国建筑标准设计研究院“百年住宅”产品总监郝学就曾直言:分户装修不仅产生资源浪费,人力物力财力消耗巨大,而且反复性“二次装修”造成大面积地板、墙面、吊顶拨开,甚至会对结构层造成严重伤害,使用过程中,即便是简单的管线维护和维修,都可能殃及其他住户,引发的纠纷屡见不鲜。

  【文件】  全省新建商品住宅

  明年起都得是成品房

  8月22日,河南省住房和城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅、省科学技术厅、省国家税务局、省地方税务局等6厅局单位联合中国人民银行郑州中心支行共同印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》(以下简称《意见》)。

  《意见》要求,郑州航空港经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅;2018年1月1日起,全省所有市、县新开工建设商品住宅, 全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅)。

  这与此前要求的期限大大缩短。2016年年初,我省提出成品住宅建设目标要求,在新开工商品住宅项目中逐年提高成品住宅比例,到2020年,新开工成品住宅占新建住宅面积比例, 省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%,郑州航空港综合实验区争取全覆盖,县城(市)要达到60%以上。

  【数字】

  我省成品住宅开发体量

  是两年前的12倍

  据河南商报记者了解,2015年,郑州成品住宅开发企业不足5家,在售楼盘不超10个,体量不足100万平方米。2017年,郑州成品住宅开发企业已达20家,在售楼盘超过40个,预计成品住宅开发体量将超1200万平方米(含郊县),开发面积是两年前的12倍。本土目前发展成品房比较踊跃的这些开发商,今后新建的商品住宅全部为成品房。

  河南省成品住宅的发展取得阶段性成果,但在成品住宅的覆盖面上还是有待提高。尤其是对于一些中小开发企业,开发成品住宅一直面临诸多困难。河南省相关部门有关负责人表示,成品住宅的发展是大势所趋,要以此来倒逼房地产转型与升级。

  【观点】

  从毛坯房到成品房

  将会带来怎样的挑战

  “成品房是个系统工程,从装修用材选择,到施工组织、装修工艺保证,甚至交房时间控制,需要严格的标准,更需要长期的经验积累。”郑州市房地产行业一位不愿具名的从业者分析,不少全国知名房企尚需经过长时间摸索和积累经验,一些经验不足的小开发商也推行成品住宅,成效如何尚待观察。

  郑州一位资深地产人士马水旺认为,未来,装修材料将由开发商集中采购,装修公司将转变为劳务承包公司,一些实力较弱的公司可能被淘汰出局。装修材料、小家电、五金照明等相关装修产品,将会由原来的个体采购变成装修公司或者房地产公司集中采购,这对专业市场也将产生一些影响。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,未来房价虽然可能会因此小幅上调,但这与“毛坯房+装修”模式下产生的成本相比一定会低。而且,这将在一定程度上刷新人们对成品房的认知。

  河南省成品住房研究中心秘书长张弘认为,这一政策的要求,从源头上促进成品住宅的开发建设,对于那些以毛坯房建设为主的房企来说,将会是一个全新的考验。

  8月22日,河南七部门联合下发的《关于加快发展成品住宅的指导意见》公布。郑州航空港区、经开区、郑东新区新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅,而2018年1月1日起,全省所有市、县新开工建设商品住宅,也全部要按照成品住宅设计建设。

  房地产上游生产模式的调整,也势必会对下游链条产生影响。

  以家装为主的装修装饰经营者怎么应对?装修工程中面对的巨量应收账款怎么处理?哪些建材经销商会受到影响?是利好还是利空?该做出怎样的应对?

  【装饰企业怎么看】

  市场规模扩大是一大利好

  但对企业提出了更高要求

  对此政策,康利达装饰股份有限公司副总经理周展说,河南省推进成品住宅的进度进一步加快了,之前的政策要求,到2020年全省所有市、县实现这一目标。政府部门之前已经在作试点,试点主要是考虑到房地产企业的适应能力。

  周展说,他们公司做的全是工程装修,而没有做家装。不过他认为,要求全部按照成品住宅来设计新开工建设的商品住宅,这对大型装饰企业、对一直做工程装修的企业来说,是一个利好消息。

  一方面,政策的实施,会使得家装企业的市场规模变大。因为在目前,房地产企业大多销售的还是毛坯房,而这其中,有不少是用于投资,这部分房子并不一定装修,只有刚需的住房才装修。而今后,几乎所有的商品住房,都要在房地产商建设的过程中完成装修,无疑意味着市场规模扩大。

  另一方面,政策实施后,市场环境将发生变化,将由一家一户的装修,变为地产商购买、批量装修。业内人士都清楚,做工程装修的,应收账款特别多,如果按年度算的话,基本上假如有一亿元的工程,能在年度内收回六七千万元的应收账款就已经相当不错了,所以这对装修企业提出了更高的要求,需要其有更大的资金实力,如果资金不足,那么就需要考虑融资的问题。而对于小的装修公司来说,要么去转型,要么就要考虑被收购。

  【建材行业怎么看】

  乐观派:

  品牌建材可能销售量更大

  实际上,自从河南省在郑州市实施成品住宅试点以来,建材行业的很多经销商都在思考未来。

  广东雅洁五金华南城总代理商靳丽说,目前已经有万科、恒大等一些房地产商在做精装房了,郑州也在试点成品住宅,“我们认为,这对品牌建材其实是件好事,我们今年已经在做工程项目了,在亚新、正商等几家房地产公司的项目供的有货,这些货全部是通过装修公司来采购的。”

  靳丽介绍,做工程项目,厂家对于经销商都给的有支持,打个比方,一个产品,对零散客户供货价是100元钱,给工程项目的价格可能是七八十元钱,厂家给他们的供货价降低,他们给工程项目的价格也低,算下来,利润其实差不多,但是做工程项目的话,量更大,有厂家的支持,他们也愿意做工程项目。

  担忧派:

  新的市场份额将越来越小

  郑州市郑汴路上某大型建材商场里一家品牌灯饰经销商认为,如果政策实施的话,对经销商来说,新的市场份额将会越来越小,二次装修和更新会成为今后行业的重点,因此好多同行目前都在逐步转行,“原来的行业巨头不少都已经退出了建材行业,我们也计划逐步转行!”

  “这就好比共享单车起来后,造车的、买车的、修车的、看车的,以及相关上下游链条和岗位,都会减少。”他说,“有些厂家专门设立工程部,直接对房企(供货),房地产公司的工程,就直接找厂家干了。原本是‘犬守夜,鸡司晨’,但是现在(市场)都不讲规矩了,厂家干省级代理商的活,省级代理商干零售的活,零售干点小活,所以,像我们市场,大店基本都消失了,大变小,多变少,好多店关门,这样下去,经销商会成为历史。”这位老板甚至担心,如此下去,门店减少,岗位减少,会不会出问题呢?

  【家居行业怎么看】

  家居行业不会受影响

  房地产相关行业会调整

  在河南欧凯龙家居集团副总经理朱明涛看来,精装房、成品房,政府已经说了好几年,其目的是为了减少污染、减少浪费、节约资源。但行业内也有观点认为,精装房也有缺点,那就是随着人们消费能力的提升,它不能满足人们个性化的需求,大家担心,如果购房者对装修不满意,再砸掉重新装修,就会造成更大浪费。

  他说,大家都认为,新政策对家居行业是不会产生影响的,毕竟成品房仅限于基础装修,不涉及家居,而对于基础建材企业个体而言,如果不调整方式,厂家的谈判模式不改变的话,那肯定会带来严重的影响。

  但对于市场整体来说,将商品房开发为成品房,并没有减少市场的整体需求量,以建材为例,只不过是由建材经销商卖给一个个家庭客户,变成了直接批量卖给房地产商,这只是一次资源重塑,是利益的重新分配。

  另外,房地产是地域性产业,厂家也不可能都做到直接经销,建材销售之后,还要涉及后续服务,这后续的服务大部分也是由本地经销商来提供的,所以经销商仍然有其存在的价值。

  只是,在资源和利益的重新分配当中,商家应该做好服务,更好地为房地产商服务。

  他认为,目前不仅仅是商家,即便房地产商也还没有适应新的模式,“但我认为,各个厂商会很快地做出调整,新的政策总体上不会对行业造成很大的影响。”

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  解答1:成品住宅、精装修、全装修有啥区别

  目前市场上最多的是毛坯房,建设单位将毛坯房交付业主或者使用人后,业主或者使用人自行对毛坯房进行装修,最终完成住房建设。

  随着人们生活质量日益提高,建设单位在土建完成后又组织二次装修交付,促成了精装修的发展。

  近年来,江苏、广东等先进地区的新建商品住宅,已逐步发展成全装修住宅,即交付给消费者的是已完成的住宅。

  以上两种交付方式,内装设计介入节点不明晰,基本上是施工图审查以后才介入,或主体施工过程中介入。交房时住宅虽然已完成,但建设过程中会出现大量的工程变更或拆改,不利于造价的控制、资源的节约等。

  成品住宅是按照一体化实施,已具备使用功能的新建住宅。最大的特点是突出强调三个“一体化”:一体化设计、一体化施工、一体化验收,将内装设计前置,进行户型定位、空间划分等,强调内装设计与建筑设计同步完成,从根本上避免了二次拆改,减少资源的浪费、节省建造时间、减少固体垃圾排放。

  解答2:成品房交付后出现投诉怎么办

  成品房交付后出现投诉怎么办?开发企业对成品住宅质量保修负主体责任,企业会在商品住宅质量保证书和使用说明书中载明部品维护保养要求等详细信息。各类部品、设备的性能、规格、类型会在购房合同附件中载明。

  对于仍然依靠生产毛坯房生存的中小开发企业来说,他们生产成品房的能力相对较弱。据河南商报记者了解,近两年,河南成品住宅发展迅速,除了万科、碧桂园等外来大牌企业之外,郑州本土企业如建业、亚新、康桥、美景等,在探索成品住宅方面也走在了前列。

  将来,河南各级住房和城乡建设主管部门将按照《河南省成品住宅设计标准》,对成品住宅从设计开发到交付使用的各环节进行管理。

  河南商报首席记者

  邓飞 高瞻展

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文章关键词:成品 毛坯房 成品房 靳丽 新建商品住宅 责编:李争
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